نظریات مشورتی دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان یزد

 نظر به سوآلات مکرر همکاران در سطح استان وسایر شهرها و تقاضای هیئت مدیره کانون یزد و ضرورت صدور نظریه مشورتی  برای رفع ابهام و ایجاد هماهنگی و یکنواختی عملکرد همکاران در اجرای ثبت آنی ، دفتر حقوقی کانون با تشکیل جلسات متعدد و بررسی مقررات و دستورالعملهای موجود نظر مشورتی خود را بشرح ذیل اعلام و امیدوار است تا صدور دستورالعملهای اصلاحی و تکمیلی سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور و یا صدور آراء وحدت رویه کانون ، بتواند در رفع مشکلات و ایجاد رویه مشترک در دفاتر اسناد رسمی  همکار موثر باشد

الف: در خصوص اختلاف نظر و برداشتهای متفاوت همکاران نسبت به اسناد مختصرو مفصل موضوع ردیفهای 1 الی 4 و 8 و9 بند "ب" تعرفه حق التحریر 15/5/90 سازمان ثبت ، باتوجه به تعریف مندرج در تبصره 5 تعرفه مذکور که مقرر میدارد " منظور از سند مختصر سندی است که حداکثر به اندازه 17 سطر اوراق نیم برگی باشد"  محرز است  که تمامی مفاد و مندرجات سند از صدر تا ذیل ملاک محاسبه سطور میباشد لذا در راستای یکنواختی و با در نظر گرفتن منافع مردم و همکاران ، مشخصه سند مختصر و مفصل و نحوه شمارش و منظور نمودن سطور بشرح ذیل اعلام میگردد:

1-فونت مناسب برای اسناد مذکور در سامانه 12 مناسب تشخیص و پیشنهاد میگردد

2- تمامی سند از ابتدا تا انتها  ،  مشمول محاسبه سطور خواهدبود

3- نظر به متفاوت بودن خطوط در بخش مشخصات و مستندات سند (جداول) برای هر دوخط یک سطر منظور گردد با این وصف که ردیفهای فاقد اطلاعات و خالی (مانند پارکینگ و انباری و غیره) محاسبه نمیگردد

4- -متن حقوقی سند به ازاء هر خط ، یک سطر محاسبه میگردد

5- اسنادی که با رعایت موارد فوق در  17 سطر تنظیم شوند مختصر و بیش از آن مفصل تلقی میگردند

ب: در خصوص بهای اوراق اضافه در سامانه ثبت آنی  که همان برگ اضافه در تبصره 3 تعرفه حق التحریر میباشد با توجه به انواع سند ، نظر مشورتی بشرح ذیل اعلام میگردد:

1-در مورد اسناد مختصر و مفصل موضوع ردیفهای 1 الی 4 و 8و9 بند "ب" تعرفه ها (وکالت ، وصیت ، وقف) نظر به اینکه اسناد مفصل اسنادی هستند که بیش از 17 سطر باشند و از طرفی در زمان تصویب تعرفه ، اوراق یک برگی نیز مورد عمل دفاتر و معیار تنظیم اسناد مفصل محسوب میشد که درحال حاضر اوراق مذکور حذف گردیده لذا هرچند بنظر میرسد در اینگونه اسناد ,  مازاد بر دو برگ مشمول  "برگ اضافه" بر مبنای 50000 ریال باشد لکن با عنایت به اصلاحیه اخیر سامانه ثبت آنی ، که سیستم بنحو هوشمند صفحات اضافی را تشخیص و تحریر را محاسبه میکند ، تبعیت از  سامانه و اخذ تحریر صفحات اضافی فاقد هرگونه مسئولیت برای همکاران خواهد بود

2-در مورد سایر انواع سند اعم از مالی و غیرمالی که در بیش از یک برگ  تنظیم میشوند به ازاء هر برگ اضافه مبلغ 50000 ریال  قابل وصول میباشد که اخیرا نیز توسط سامانه ثبت آنی مورد توجه قرار گرفته و هوشمند محاسبه میگردد

پ: بهای اوراق مصرفی : علی رغم آنکه یک نوبت پرینت از سامانه دریافت اوراق حذف شده لکن با توجه به پرینتهای متعدد موقت و نهائی ، صرفنظر از پرینتهای اضافی که در بعضی از اسناد ایجاب مینماید ، با بررسی هزینه های مربوطه و با رعایت حقوق مشتری ، برای هربرگ  مصرفی ، همان مبلغ 4250 ریال پیشنهادی قبلی عادلانه و مناسب  تشخیص و پیشنهاد میگردد ,

 ملاک محاسبه بهای اوراق ، تعداد اوراق پرینت شده نهائی خواهد بود

ت: در خصوص هزینه "تهیه استعلام برای سازمان ثبت و یا سایر ادارات"موضوع ردیف 14 بخش خدمات ثبتی تعرفه مرداد 1390 ، نظر باینکه دریافت این نوع هزینه مربوط به قبل از تنظیم سند میباشد لذا مقرر گردید همکاران همزمان با صدور و تحویل نامه ها و استعلامهای مذکور نسبت به اخذ وجوه قانونی و تسلیم رسید به ذینفع اقدام نمایند

ث: هزینه استعلام ثبتی – با توجه به منطوق عبارت عنوان شده دربخش هزینه های سامانه ثبت آنی ، بنظر میرسد این ردیف اختصاص به حق الثبت استعلامهای ثبتی دارد که چون این هزینه نیز قبل از تنظیم سند دریافت میشود و از طرفی شماره حساب مربوطه با حق الثبت اسناد متفاوت است لذا نیازی به تکمیل این ردیف در بخش هزینه های سند در سامانه نمیباشد . مضافا اینکه چنانچه در آینده اصلاح یا تغییری در عنوان مذکور توسط سازمان در سامانه صورت گیرد ، نسبت به آن اظهارنظر خواهد شد

ج: در خصوص حق التحریر نفرات اضافه – نظرباینکه در سامانه نسبت به نفرات اضافه با توجه به مقررات موجود تعداد نفرات اضافه توسط سیستم محاسبه میگردد و تا کنون مواردی حاکی از اشتباه در محاسبه گزارش نشده لذا هرگونه تغییر اعم از کاهش یا افزایش (مگر در موارد اشتباه مسلم)  ، فاقد وجهه قانونی است و بر این اساس  توصیه میگردد همکاران محترم طبق مقررات و دستورالعمل ثبت آنی ، تعداد نفرات دخیل در معامله را به دقت در سیستم وارد نمایند.

چ: درخصوص مالیات نقل و انتقال – هرچند محاسبه مالیات نقل و انتقال خودروها توسط سامانه طراحی و انجام میشود لکن با عنایت به حساسیت امور مالیاتی و تکلیف دفاتر اسناد رسمی ، در پاسخ به سوال همکاران در خصوص اتومبیلهائی که در سیستم تعریف نشده اند با توجه به اهمیت موضوع از حیث محاسبه هزینه های قانونی ، گرچه با اعمال قیمتهای خودروهای وارداتی سال 2014 و داخلی 1393 که اخیرا توسط سامانه صورت پذیرفته و مشکلات تبعی آن تا حدودی حل شده لکن لازم است بنحو مقتضی کنترل و تطبیق تا حصول اطمینان صورت گیرد و در مواردی که در سامانه خودروئی وجود ندارد  استعلام از امور مالیاتی ذیربط و یا مراجعه به جداول قیمتهای اعلامی دارائی ، ضروری است

مضافا اینکه حسب اطلاعات واصله ، در خصوص آن دسته از خودروهای مدل 2014 که فاقد قیمت میباشد در سامانه ، پیام و اخطارلازم داده نمیشود و با توجه به تاریخ سیستم ، هزینه را نسبت به سال قبل محاسبه مینماید که توجه همکاران را به کنترل و دقت بیشتر جلب مینمائیم

ح: مالیات برارزش افزوده – در خصوص مشکل محاسبه مالیات برارزش افزوده توسط سیستم ، نظرباینکه در آخرین اصلاحات انجام شده در سامانه ، مالیات ارزش افزوده نسبت به حق التحریر سند و نفرات و صفحات اضافی محاسبه میگردد ، مشکل مرتفع و موجبی برای اظهار نظر نمیباشد  

 

خ: شماره مرجع پرداخت – نظر به اینکه با درج شماره مرجع پرداخت در قسمت پرداخت هزینه ها ، عینا" شماره مذکور به تمامی ردیف های هزینه های تنظیم سند منتقل میشود لذا همکارانیکه پرداخت وجوه غیر عمومی (دولتی) را با دستگاههای pos غیرملی مستقر در دفتر انجام میدهند با عنایت به اینکه برای هریک از هزینه ها در سامانه فیلدهای شماره و تاریخ مرجع بصورت علیحده ایجاد شده ، لازم است برای جلوگیری از هرگونه اشتباه ، در هرمورد ، شماره مرجع و تاریخ pos مذکور را در ردیف مربوطه ثبت نمایند و این امر با توجه به ماده 4 دستورالعمل پرداخت الکترونیکی وجوه در دفاتر مغایرتی با دستورالعمل ندارد

د: مازاد یا بقایای ثبتی: با توجه به اینکه در سامانه ثبت آنی برای این نوع حق الثبت ردیفی پیش بینی نشده و از طرفی شماره حساب واریری آن با حق الثبت اسناد متفاوت است لذا پیشنهاد میگردد موضوع مازاد ثبتی ذیل متن حقوقی درج و پس از تکمیل و امضای سند یا همزمان ، در سامانه pos در بخش سایر درآمدها آن را واریز و نسخه ای از پرینت مربوطه را به ضمیمه خلاصه سند گردش ثبتی به واحد ثبتی ارسال و شماره مرجع پرداخت را کماکان در ملاحظات ثبت دفتر قید و اخبار نمایند ، با توجه به اینکه شماره حساب مازاد ثبتی برای تمامی ادارات ثبت در سطح استان یزد واحد است لذا نیازی به پرداخت یا حواله آن بحساب واحدهای ثبتی شهرستانها نمیباشد

 ذ: در خصوص آمار منقول و غیرمنقول و نگرانی همکاران در عدم پذیرش آمارهای استخراج شده از سامانه توسط بعضی از ادارات امور مالیاتی در سطح کشور ، درخصوص آمار غیرمنقول با عنایت به ماده 185 قانون مالیاتی مغایرتی ملاحظه نشد و در رابطه با آمار منقول با توجه به ذیل تبصره یک ماده 42 قانون مالیات برارزش افزوده ، تا زمانیکه فرم آماری توسط امور مالیاتی ابلاغ نشده است آمار استخراج شده از سامانه ثبت آنی که حاوی مشخصات متعاملین و مورد معامله میباشد منطبق با مقررات میباشد و همکاران میتوانند در مهلت مقرر آن را به حوزه مالیاتی ذیربط تسلیم ویا پست سفارشی نمایند

ر: نحوه تحریر دفتر تمبر (درآمد) نظر به اختلاف رویه در نحوه تحریر دفتر درآمد ، جهت یکسان سازی و بهبود روشها و هماهنگی در تنظیم و تحریر دفتر مذکور با عنایت به فرمت دفتر تمبر و گزارش مستخرجه از سامانه ثبت آنی ، توصیه و پیشنهاد میگردد بنحو ذیل عمل شود:

1-نسبت به اسناد تنظیمی کمافی السابق ضمن تطبیق با پرینت سیستمی ، ستونهای موجود در دفتر تکمیل و در پایان ماه عملکرد ، جمع مبالغ ستونها  محاسبه  و درج و اخبار شود

2-نسبت به گواهی امضا که در سامانه وجود ندارد از آنجا که حق الثبت مربوطه طبق ماده 52 قانون دفاتر اسناد رسمی ، هر پنج روز یک بار پرداخت میگردد ،  لذا در انتهای دفتر تمبر با اختصاص ردیف ، حق الثبت و تحریر و شماره  و تاریخ مرجع آن در ستونهای مربوطه درج گردد

3-نسبت به فک و فسخ و رونوشت و همچنین فتوکپی مصدق نیز با تخصیص ردیفهای لازم در دفتر تمبر،  حق الثبت و تحریر و شماره مرجع بشرح بند 2 درج شود

4-نسبت به  هزینه سایر خدمات ثبتی و استعلام ثبت و سازمانها نیز در انتهای دفتر تمبر ردیفی اختصاص و درآمد مربوطه در ستون "درآمد متفرقه" ثبت گردد

 5- در خصوص پرداخت و اخبار کسورات متعلقه اعم از 10٪ کانون و سهمی دفتریار و کارکنان ، صرفنظر از  دادنامه شماره 9009970228700174 مورخ 1/3/90  شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضائی شهید بهشتی تهران ، با عنایت به بند یک نظریه مشورتی 6903 مورخ 18/7/90 کانون سردفتران و اعلام اخیر واحد فن آوری و اطلاعات کانون بنظر میرسد بجز حق التحریر اسناد تنظیمی و گواهی امضاء در سایر موارد تکلیفی در این خصوص متوجه سران دفاتر نمیباشد

6-در مورد  درج شناسه یکتای سند و مبلغ مالیات برارزش افزوده در دفتر تمبر با عنایت به اینکه در این خصوص تا کنون دستورالعملی ابلاغ نشده و در دفتر تمبر نیز محلی برای این موارد منظور نشده ،  لذا تکلیفی به درج آنها در دفتر درآمد وجود ندارد 

ز : در خصوص اسناد ارثی املاک ثبت شده ، نظرباینکه خلاصه سند ارسال نمیگردد لذا ضروری است کپی انحصار وراثت و مالیات برارث به ضمیمه سند یا اسناد مالکیت انتقالی به واحد ثبتی مربوطه ارسال شود

 

س : در خصوص اسناد تفویض وکالت در سامانه ثبت آنی و اختلاف برداشتها از عنوان "اولین موکل" علی رغم اینکه مراجعه کننده (موکل) قصد دارد اختیاراتی که از "ید" قبلی خود دارد به ثالث واگذار کند لکن در واقع برای مالک یا اولین موکل تعیین وکیل مینماید و عنوان اولین موکل در آخرین اصلاحات سامانه ثبت آنی بیانگر آن است که درج مشخصات مالک (اولین موکل) ضروری است فلذا در تنظیم اسناد تفویض وکالت متقاضی با سمت "موکل" و مالک  با سمت  "اولین موکل" و شخصی که بعنوان وکیل معرفی میشود در این سند سمت "وکیل" را خواهد داشت النهایه جهت مشخص شدن سلسله ایادی توصیه میشود در قسمت توضیحات موکل ( متقاضی تنظیم سند) نوشته شود ( به وکالت از طرف ............. بموجب وکالت نامه شماره ......... مورخ ............. دفتر  و مع الواسطه از طرف موکل اولیه با مشخصات فوق)

 

ش: در خصوص سئوال همکاران در رابطه با حق الثبت امور تبعی , مبنی بر اینکه با توجه به  جوابیه بند (ج)  در پاسخهای اخیر دفتر فن آوری سازمان که مقرر میدارد ((در مواردی که نسبت به امور تبعی سند تنظیم میشود ،حق الثبت اخذ می گردد)) آیا  فسخ سند در سامانه و در بخش امور تبعی  مشمول حق الثبت 5000 ریال میباشد یا خیر؟ بشرح زیر اظهار نظر گردید:

با توجه به صراحت ماده 124 اصلاحی قانون ثبت که صدور رونوشت و انجام گواهی امضا و فسخ و اقاله معاملات را مشمول حق الثبت 5000 ریال میداند و مجزی نمودن این امور از اسناد فاقد قیمت ، و با عنایت به اینکه دستورالعمل اجرائی سامانه ثبت آنی دفاتر را مکلف به اجرای مصوبات کارگروه نکرده است لذا موارد مذکور در ماده 124 چنانچه در بخش امور تبعی سامانه عمل گردد نیز مشمول حق الثبت خواهد بود و ملاک شمولیت حق الثبت تنظیم یا عدم تنظیم سند نمیباشد

ص: در خصوص سوال مبنی بر اینکه با توجه به بند ب پاسخهای جدید کارگروه ثبت آنی  ، نحوه اجرای امور تبعی اسناد تنظیمی قبل از 26 شهریورماه 92 چگونه است بشرح زیر اظهار نظر گردید:

با عنایت به ماده یک دستورالعمل ریاست محترم سازمان ثبت اسناد در خصوص نحوه اجرای ثبت آنی که مقرر میدارد "......از تاریخ 26/6/1392 تنظیم و صدور کلیه اسناد رسمی و امور تبعی آن ....." مستفاد از عبارت (امور تبعی آن)  بنظر میرسد انجام امور تبعی اسناد مربوط به  قبل از اجرائی شدن ثبت آنی ،  مشمول دستورالعمل مذکور نمیگردد و تا ابلاغ دستورالعمل یا شیوه نامه لازم از ناحیه سازمان ثبت ، کماکان میتوان  خارج از سامانه انجام گردد